Le llamamos
Al hablar de edificabilidad, nos referimos a la capacidad de un terreno urbanístico de ser edificado. Esa capacidad viene determinada por la posibilidad que presenta un determinado terreno de acoger todas las actuaciones al completo que conlleva un proceso integral de edificación, siempre ajustado a la norma urbanística vigente, además de la capacidad edificable de la parcela en cuanto a extensión, representada en metros cuadrados.
Es decir, la edificabilidad es la relación que existe entre la superficie de una parcela, y la superficie total construida que se puede construir en dicha parcela, en una o varias plantas acordes a la normativa vigente. Por lo determina la cantidad de metros cuadrados, repartidos en una o en varias plantas, que pueden ser construidos en una parcela de terreno concreta. En materia de edificabilidad, cada municipio tiene la potestad y las herramientas legales necesarias para concretar la normativa en este sentido, que será de obligado cumplimiento en cada caso.
Antes de la adquisición de una parcela, se debe tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad, que viene marcado por las normas urbanísticas de cada terreno. Por ejemplo, si un terreno tiene 500 metros cuadrados de suelo y la normativa marca que el coeficiente es de 0,5 , obtendremos la superficie total edificable multiplicando estos dos factores. Así, los metros cuadrados que se pueden edificar con este ejemplo son: e=0,5 t/s * 500 m² = 250 m² edificables.
Por otro lado, se debe tener en cuenta la ocupación, que la cual define el número de metros cuadrados que se pueden ocupar en el total de la planta de la parcela, es decir, cuánto espacio podrá emplearse en la edificación respecto a la parcela sin tener en cuenta las plantas y los pisos que quieras construir. Este parámetro se expresa como un porcentaje y viene definido por la normativa de cada municipio.
Este factor también afecta al volumen de la edificación y marca la distancia que nos obliga la normativa a alejarnos de los límites de la parcela. Los retranqueos pueden variar en función de si nuestra parcela limita con la vía pública (una calle) o con otra parcela edificable o no edificable.
Las plantas que puedes o no construir también van a afectar al volumen total y a la edificabilidad de la parcela en la que quieras construir. Para conocer el número de plantas que puedes construir vas a tener que prestar atención a la altura máxima permitida, que también estará marcada en la normativa urbanística municipal. Esto, junto al concepto de edificabilidad, marcará la altura vertical total que vas a poder ocupar con tu construcción.
Un aspecto clave que condiciona la viabilidad del proyecto
Para que las ideas teóricas de un proyecto pasen a una aplicación práctica adaptada a la legislación vigente en materia constructiva, hay que poner el foco tanto en la edificabilidad neta como en la edificabilidad bruta.
La edificabilidad neta hace referencia a aquellas parcelas que ya hayan sido catalogadas como edificables, según la ordenación urbanística local. La conforman en su mayoría superficies de saneamiento, del sistema eléctrico y de acceso rodado.
Por su parte, la edificabilidad bruta es la que hace referencia a aquellos terrenos que son susceptibles de sufrir futuras modificaciones urbanísticas. Normalmente, son aquellas parcelas que aún no forman parte del régimen urbano, pero que sí cuentan con todo lo necesario para ser urbanizados.
Hay que tener en cuenta que la edificabilidad se ve condicionada por los usos del suelo, la localización del terreno y las condiciones de la edificación. Normalmente, los usos del suelo vienen recogidos según la clasificación otorgada por las autoridades competentes, que determina si un suelo es industrial, residencial o de cualquier otro tipo.
La localización del terreno es clave para determinar la edificabilidad del terreno. Por norma general, en entornos urbanos la edificabilidad se regula con valores más elevados. En cuanto a las condiciones de la edificación, estas son importantes para garantizar la resistencia de la edificación y la viabilidad del proyecto, así como la seguridad de todas las infraestructuras.
Cómo afecta la edificabilidad a la arquitectura modular
A pesar de las diferencias que existen entre una edificación de obra y una estructura arquitectónica modular, los factores que influyen en la posibilidad de llevar adelante el proyecto son los mismos.
Por eso, y con el fin de garantizar que todas las actuaciones llevadas a cabo por Algeco cumplen con los máximos estándares de seguridad y calidad, la edificabilidad es un parámetro esencial a la hora de enfocar cualquier tipo de proyecto, ya sea una ampliación moderada o la construcción de módulos prefabricados en una determinada superficie de terreno.
Con unos valores de edificabilidad positivos es posible garantizar el disfrute y la resistencia de toda la construcción modular, lo que garantiza el disponer de un espacio adaptado a las necesidades del proyecto, que es el principal objetivo que tiene la arquitectura modular: ofrecer una solución adaptada a cada caso fiable, resistente y duradera.
En Algeco somos especialistas en ofrecer soluciones arquitectónicas adaptadas a cada tipo de proyecto, teniendo como eje central el uso de módulos prefabricados. Eso nos permite estar siempre a la vanguardia en el terreno de las soluciones constructivas en todo tipo de espacios: colegios, centros de salud, hospitales, academias, oficinas, industrias, empresas, instalaciones deportivas…
Esa versatilidad nace precisamente de un punto de origen común: el estudio previo de los parámetros correspondientes que afectan a cada proyecto, entre los cuales la edificabilidad destaca como uno de los más influyentes a la hora de acometer las actuaciones correspondientes, siempre en base a las indicaciones acordadas en cada caso.
